土地市场凉热谁知 房企拿地分化加剧

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

土地市场局部闪现的热度尚未成为主流，凉意已经在传导。

5月23日，杭州四批次土拍火热收官，9宗地块有6宗触顶摇号，单宗地最高吸引了66家房企报名，创下摇号以来新高；5月10日，144家房企参拍厦门4宗地，房企数量刷新近年记录，单宗地最高吸引了88家房企竞争。

但局部高光背后，也有城市土拍表现冷淡。

同样是23日，与杭州土拍同日进行的无锡二批次集中供地，5宗地全部底价成交；5月5日，青岛出让的4宗地全部底价成交；4月末，天津出让的3宗地块全部底价成交；3月31日，长春首批土拍挂牌8宗地，7宗底价出让，1宗终止出让。

据中指研究院监测，截至5月23日，2023年22城合计推出宅地343宗，较去年同期减少210宗，累计成交267宗，较去年同期减少115宗，成交规划建面较去年同期下降33.4%。

各线城市之间也呈现出差异。21世纪经济报道记者从中指研究院分析师孟新增处获得的数据显示，截至5月23日，一线城市土地成交534.8万平方米，较去年同期下降2.7%；二线城市土地成交3830.6万平方米，较去年同期下降18.5%；三四线城市土地成交4748.1万平方米，较去年同期下降36.8%。

孟新增告诉21世纪经济报道记者，销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势。2023年以来，销售复苏较好的热点一二线城市，其土拍热度有所回升，但绝大多数三四线城市土地市场仍低温运行。

尤其是近期，随着楼市“小阳春”的结束，5月楼市复苏面临阻力，居民购房动力有所减弱，新房、二手房成交较4月均呈现出继续下行趋势。

销售复苏的波动也开始影响到房企的拿地心态。一方面，房企5月份拿地较3、4月更加谨慎，另一方面，热点一、二线城市的优质地块成为民营房企为数不多的“敢拿”的地块，销售去化的确定性，愈加成为房企拿地的“金标准”。

博一个确定性

作为当前楼市表现最好的城市之一，今年以来，杭州土地市场持续高热。

5月23日，杭州四批次土拍推出9宗地，6宗触顶摇号、2宗溢价成交、1宗底价成交，触顶率为67%，已经连续5个批次保持在60%以上。

本轮土拍的平均溢价率为9.43%，至此，杭州土拍溢价率已连续6个批次维持在8%以上，且连续8个批次零流拍。

竞争最激烈的新街北地块，共吸引了保利、绿城、万科、华润等66家房企报名，创下了摇号以来新高；其次为滨江永久河单元地块，共吸引了滨江、保利、华发等35家房企参拍。

据诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪分析，杭州本次供应的低密地块契合当前改善为主的市场需求，符合房企的去化诉求，推高了房企的参拍热情。

值得注意的是，最终杭州9宗地块均被民营房企包揽。深耕杭州的滨江集团，继一批次豪掷34亿拿下3宗地块、二批次以11亿拿下2宗地块、三批次以29亿元拿下2宗地块后，本轮再度“豪气”出手，以52亿拿下3宗地块。与此同时，一些民营房企“新面孔”，如湖州宇诚、恒尊置业等也出现在拿地名单中。

华东地区房地产业内人士指出，杭州本身住房消费基础相对雄厚，在本轮楼市复苏中，杭州较早放宽限购条件，充分释放了市场购买力，目前依然在持续放宽非核心区的限购条件，地块未来的去化是相对有保障的。

“杭州善用地价触顶后摇号定输赢的规则，增加了房企参拍的积极性。”前述人士表示：“而且，这批供地里面，有几个地块还将限价适当拉高，给了开发商更多利润空间。”

房企加仓热点城市，追求销售确定性的情形，同样在厦门上演。

5月10日，厦门出让3宗住宅用地，2宗封顶触发摇号，1宗底价成交。此次土拍共有144家房企参与竞拍，创下近年来厦门参拍企业数量新高，其中五缘湾地块参拍房企达到88家。

孟新增向21世纪经济报道记者表示，厦门本次土拍核心区地块推出力度持续加大，地块属性较优质，配套成熟，未来项目去化预期相对较好；部分地块体量较小，企业拿地总价门槛较低；且部分地块房地价差明显，利润空间相对较大。

而且厦门在此次土拍中，取消了定配建规则，有效激发房企拿地意愿，厦门市场的回暖也一定程度提升了企业拿地预期。

近期，楼市表现较好的成都、合肥等城市，土地市场也传递出了一定暖意。

“究其原因，在全国房地产市场尚未企稳、企业资金面承压下，确定性的销售去化成为房企拿地的首要标准之一，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。”孟新增强调说。

凉意在滋长

那些楼市表现相对不热的城市，土地市场表现则差强人意。

21世纪经济报道记者翻阅国家统计局数据发现，首批土拍零溢价的长春，2023年以来各月份新建商品住宅销售价格指数同比均低于去年，二手住宅销售价格指数同、环比双降。易居研究院数据则显示，5月份，长春新房成交面积较4月或将缩水54%。

今年累计出让7宗宅地、全部底价成交的天津，2023年以来各月份新建商品住宅销售价格指数同比均低于去年，二手房销售价格指数同比均低于去年，4月份环比也开始转负。

与厦门同日进行土拍的南京，共推出10宗地块，5宗底价成交，1宗中止出让。孟新增表示，企业对南京非核心片区土地的参与度较低，普遍底价成交。短期来看，南京土地市场分化现象延续，企业投资信心整体仍需修复，地价过高、属性不够优质的地块，企业拿地意愿整体仍会偏弱。

近期，楼市在经历了前期积压需求的密集释放之后，成交走缓，5月成交数据较4月进一步下滑。

中指研究院数据显示，上周，一线城市成交面积整体环比略降2.0%。分城市来看，广州环比降25.4%，深圳降8.7%；二线代表城市整体成交面积环比下降8.2%，其中，温州和苏州降幅最大，分别为22.3%和22.2%。

易居研究院监测50城新房成交数据指出，截至5月22日，50个城市中有32个城市新房成交环比下降，5月楼市复苏遇阻。

二手房方面，公开数据显示，4月份，上海二手住房成交1.7万套，环比下降26.71%，挂牌量新增较多。上海中原地产市场分析师卢文曦称，预计5月份应该还会延续小幅震荡下行的行情。

北京4月二手房成交1.4万套，环比下降37.3%。北京中介人士透露，5月北京二手房成交可能会降低1.2万套，跌至荣枯线以下。链家数据显示，目前北京二手房挂牌量为12万套。

楼市销售端复苏的摇摆，也开始影响房企的拿地态度。

有上市房企投拓人士告诉21世纪经济报道记者， 4月、5月房企销售额都有不同程度的下降，目前还不好判断下半年市场的走势，但不拿地已经无法维系业务运转，所以拿地更加谨慎，不能带来流量、收益确定性低的地块全都不考虑了。

据中指监测，截至5月21日，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%，北京、上海、厦门、南京、苏州仍以央国企为拿地主力，民营房企的身影多出现在杭州、成都等城市。

“全国层面土地市场低迷态势并未改变，未来土拍市场能否回温仍有赖于房地产销售端恢复程度。”孟新增进一步表示，当前销售端未明显恢复下，房企投资审慎，且投资布局策略上进一步向核心城市聚集。

孟新增预计，短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显，预计房企在核心城市补货意愿提升，而销售市场调整压力加大的城市土地市场表现或仍低迷。