碧桂园再发两期合计17亿中债增信中票 优质房企仍受政策“优待”

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近日，碧桂园发布公告称，其全资子公司碧桂园地产成功发行两期中期票据，且均由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。自去年8月以来的政策对于优质房企的一系列融资支持在今年得到延续，相较于今年多数房企在公开市场融资总体仍处在“L”型触底过程中，优质房企仍受政策“优待”。

公开数据显示，23碧桂园MTN001、23碧桂园MTN002的两期票据额度分别为8亿元、9亿元，票面利率分别为3.80%、3.95%，均落在4%以内，发行期限均为2年。碧桂园此次中期票据的额度、期限、成本均反映出政策对于优质头部房企的支持力度。正如央行在4月的季度例会上表示的要持续有效改善优质头部房企资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

公开市场融资仍在“L”型筑底

对于当前的房地产市场来说，包括销售、拿地以及融资，各项指标均处在筑底及复苏过程中。其中，销售端的变化正逐渐传导过渡到拿地端及融资端，目前销售端已有明显边际复苏迹象，而拿地则呈现出相对较弱的边际改善趋势，而融资则仍处在“L”型筑底过程中。

CRIC数据显示，其统计的80家重点房企4月融资总量仅为522.11亿元，环比3月减少30%，同比也减少25%。在3月房企融资小幅回暖之后，4月的融资规模又出现了同环比全面收缩，境外债券融资“聊胜于无”，基本全是境内债。

在境内债中，公司债发行82.7亿元，环比减少16.4%，同比减少52.2%。而中期票据发行140.5亿元，环比减少15.4%，同比增加75.6%，境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、金融街、首开股份、华侨城等国企央企。

对于大多数民营房企来说由于融资渠道并不通畅，只能等待销售端改善逐渐传导至融资端，不仅周期长而且融资不顺畅也会反过来抑制销售，形成相互羁绊的局面。而对于央国企及部分优质民营房企来说，融资端在当前有着明显的优势，不仅可以保障销售端的信用，也能在行业调整之际自己率先以更加的合理的价格补充优质土储。

全力改善优质房企资产负债状况

整体来看，虽然目前融资环境有所企稳，但是短期内仅能惠及部分优质企业，而一些财务困难的房企仍较难获得支持，因此未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。4月，合景泰富公告称其2.12亿元银行借款逾期，首次出现债务违约，同时月内已经出险的中梁控股和大发地产都有新增债务违约。

对于已出险的房企来说，再融资已成为奢望，极有可能滑向“恶性循环”的漩涡。而央行特别强调持续改善优质头部房企的资产负债状况，政策效果已然显现，兜住了行业的系统性风险。此外，政府近期对于REITs的大力支持，对于拥有较多存量资产的头部房企是一个较大的融资利好。

在一系列融资政策的支持下，优质房企资产负债状况持续改善。

诸如碧桂园从去年8月起，作为示范性民营房企首批完成中债信用增进全额担保发债开始，紧接着“金融16条”、“三支箭”等利好政策接连落地，信贷、债券、股权等渠道全面开闸。碧桂园已在2022年合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品折合人民币近百亿元，并于今年1月31日获批200亿储架式中期票据发行额度，成为2023年春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。以及此次两笔中债增信中票的发行，均是改善优质房企资产负债状况政策的延续。

截止2022年底，碧桂园剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%。净借贷比率从中期的48.1%进一步下降至40%，是近十年以来的最低值。

推动房地产业向新发展模式平稳过渡

在改善优质房企资产负债状况确保安全的情况下，推动房企产业向新发展模式平稳过渡也是政策的方向之一。

新发展模式下，更看重房企在存量市场下的高品质、精细化、重运营、更综合以及更安全的经营思路。这也是头部优质房企更加聚焦一二线核心区，提升产品力、交付力，并围绕地产开发搭建多元运营业务的原因，而更安全的财务也是保障新发展模式的基础。

碧桂园同样在推进新发展模式。进入2023年，碧桂园集团董事会表示，将抓住市场修复的机遇，践行新的发展模式，继续走高质量发展之路。

4月25日，碧桂园以超28亿元成功竞得杭州滨江区地块。集团总裁莫斌此前在业绩发布会上表示，今年整体投资将更多聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，重质轻量，做一成一，并计划在未来3-5年内将公司一二线和三四线的货值比例提升至50：50。此外，碧桂园还在科技建造体系下坚定探索智能建造，通过BIM设计、装配式预制件、建筑机器人、数字化管理等环节实现降本增效。