仁恒：中期盈利劲，提前还贷，推轻资产模式

文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 李明恩

在新加坡交易所上市的仁恒置地（Z25.SI）是中国豪宅的主要开发商，一直专注于高端住宅及商业综合体的耕耘。

仁恒置地上半年盈利表现突出

近期，仁恒置地公布了其截至2022年6月30日的上半年财务报告，归属股东的净利润为13.77亿元（人民币，下同），同比上升67.2%。净利润同比大增的原因，主要受益于中高端等高毛利项目的交付。期内毛利为40.33亿元，同比上升14.6%，毛利率较上年同期上升8.9个百分点至35.6%。

而根据数据房地产指数的统计，行业整体盈利状况并不乐观。125家上市房企中，有10家处于停牌状态；在77家已公布上半年业绩预告的房企中，有42家预计亏损，亏损面超过54%；在35家盈利房企中，有23家盈利额低于上年，12家同比上涨；仅有4家预计净利超10亿元，且大都为财务稳健、融资通畅的国企或者央企。

受疫情以及经济放缓等诸多因素影响，房地产行业经历了巨大的挑战，作为民企的仁恒在一众房企中盈利名列前茅，实属不易。

公司合约销售金额在百强房企中率先复苏

2022年上半年仁恒连同其控股及联营公司在住宅及商业物业和车位的总合约销售金额为313.94亿元，同比增长9.5%；销售总建筑面积63.0万平米，平均售价为4.99万/平米，同比增长56.3%。而截至2022年6月30日，公司已预售尚未确认入账的累计合约预售额达到1087.91亿元，将陆续在2022年下半年及往后入账。

根据国家统计局公布的全国房地产统计数据，1-6月全国商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。即使其中较优质的百强房企，在今年上半年的累计销售操盘金额也同比下降约50%，整体业绩“腰斩”。

与全国及同业销售情况相比，仁恒置地在上半年的合约销售金额无疑是率先复苏的。今年7月这一数字为54.35亿元，较2021年同期上升85.4%，已继续两月大比例同比增长。

审慎财务管理 提前偿还2.73亿美元贷款 游刃有余

截至2022年6月30日，公司总资产为1，689.53亿元，同比上升9.4%；在手现金及现金等价物为213.02亿元，净负债率为61.9%，平均借贷成本为4.9%，保持在与去年底相若的水平；截至2022年6月底止的总债务较去年底有所上升，管理层表示主要是上半年几个新项目的建筑贷款增加有关。不过，按照“三道红线”要求，公司今次中期继续展示其“绿档”房企本色，全部达标。2022年7月29日，公司还偿还了原于2022年10月到期的2.73亿美元离岸银团贷款。显示了公司审慎的财务管理策略、充裕的现金流，有能力提前还贷。

8月15日，评级机构标准普尔报告预期，仁恒置地将能维持充足的流动性，公司独特商业模式及审慎财务管理支持标普作出此观点。标普更预期，仁恒今年下半年经营现金流将会改善，基于其6月预售所得的126亿元，大部份款项将于7月及8月收到回款。而仁恒今年下半年预计仍有700至750亿元可售资源，其中超过200亿元可售资源位于上海，故标普估计公司合同预售将继续跑赢行业平均水平，估计2022年将增加介乎15%至20%。

融资市场对仁恒也颇有信心。6月28日，公司成功发行了基础资产位于天津的仁恒海河广场商业抵押贷款资产支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities， “CMBS”），发行规模为12.15 亿元，在深圳证券交易所挂牌交易，预期年化收益率为4.1%，期限为12 年。公司融资路径通畅。

2022年下半年推出新的楼盘 货源充足

仁恒置地在业内的率先复苏，得益于市场对注重品质与服务等优质楼盘的持续需求。例如，上海仁恒源项目于6月推出372套单位， 61亿货源当日全部售罄，去化率100%；7月仁恒上海晋元华庭推出304 套单位， 43亿货源当日也已全部售罄，推盘去化率100%。

公司的发展策略，是选择在高增长潜力的城市开发物业。环绕6个主要的经济圈，目前已经在中国和新加坡的20个城市涉足总建筑面积近988.1万平米，其中已开发完成144.5万平米，主要是持有作投资物业及酒店等；正在开发686.8万平米，可于未来发展的土地储备156.8万平米。

2022年上半年，仁恒置地及其控股和联营公司已经商业化五个新项目，总建筑面积67.6万平米；已在苏州及南京以平均地价9000元/平米拿地66.24亿元，总建筑面积73.6万平米；长三角地区在今年上半年的销售贡献约占总额的80%。下半年，仁恒将启动的新项目和现有项目的新房源，包括位于长三角经济圈、渤海湾经济圈、大湾区经济圈、中西部、中部和海南的29个项目，货源充足。

未来推行“小股 代建”的轻资产发展模式

据公司管理层透露，目前信贷环境不明朗，在持续保持财务稳健及流动性充足的前提下，公司计划采取稳建的投资步伐，推行“小股 代建”的轻资产发展模式，与当地国企及城投合作发展。由于仁恒采取与当地国企及城投合作发展的模式，应不存在其他房企项目所要面临的交付风险，而且透过收取“代建”费用可令仁恒在项目发展期间形成收入及稳定现金流，对公司要形成利润压仓石、保证ROE稳健，带来一定的助力。

8月15日，野村研报同样维持仁恒作为其房产行业名单中的安全之选，而该行看好仁恒于优越位置的优质土地储备、多元化融资渠道搭配可管控的流动性，以至新加坡资产可为其提供流动性缓冲。

结语

总体来看，当前房地产市场处于政策宽松期，各地楼市扶持政策不断推出。7月末政治局会议首次将“稳定房地产市场”放在表述最前列，显示对行业回稳更加重视。

9-12月即将进入传统销售旺季，下半年房地产市场有望进一步回暖，成交预计好于上半年。在此大环境下，展现站稳住脚实力、率先复苏的仁恒置地等优质中型标的性价比突出。

(本文作者介绍：国内外多家金融机构专业经验，数家陆港财经专栏作家。)