沪深调整住宅“7090政策” 会对楼市产生什么影响?
继上海楼市调整“7090”政策后,深圳也将调整执行多年的“7090政策”。
日前网络流传一张文件图片,显示为深圳市规划和自然资源局关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》的通知。记者获得的这份网传文件显示,经相关会议审议通过,并报请相关部门审查,《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》(深规土〔2010〕688 号)已废止。对此,深圳市规划和自然资源局相关人士向记者证实,该文件内容属实。
这也意味着,上海市和深圳市相继调整住宅“7090政策”。
调整:
适应多样化改善性需求
公开资料显示,深规土〔2010〕668号文主要内容包括,深圳将按照国家政策控制住宅户型结构比例,即单套住房建筑面积90平方米以内住房面积所占比重,须达到住宅面积70%以上,并按照全市总量平衡原则落实。
业内人士表示,上述文件所提要求,与2006年建设部发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》有关:该《意见》明确,新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。克而瑞研究中心分析师指出,该标准被业内简称为“7090政策”。
事实上,深圳调整“7090政策”之前,上海不久前在土地出让环节也对“7090政策”做出了调整。
日前,上海今年首批集中供地首轮出让的5宗地块全部成交,总成交金额约134.1亿元。此次土拍信息中有一重要细节,多层、小高层、高层的中小套住宅建筑面积上限调高、中小套型占比调低,这意味着伴随上海人18年的“7090”政策的退场。
据了解,在“7090政策”下,上海中小套型住宅设计建设标准之前主要为:多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。
对此,业内人士告诉记者,调整“7090”政策是适应多样化改善性需求的表现,今后上海房地产市场的供应结构将进一步发生改变。
探究:
符合市场环境变化及未来走向
多位分析师认为,此次调整“7090政策”,符合当前市场环境变化及未来走向,该措施的调整有其必要性。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,从出台“7090政策”的背景及拟达到的目标来看,该举措是在当时条件下,从供给端进行的调适,以更好匹配当时市场需求。而依照当前及未来走向,按照“保障 市场”的供给新体系,未来刚需家庭的购房主要通过配售型保障性住房解决,商品住房将满足改善型住房需求。
在此背景下,商品房市场继续执行“7090政策”的必要性有所下降。同时,目前新建商品房市场有支付能力的需求,也主要是改善型需求。
“另外,刚需很大一部分可通过二手住房市场解决。在‘7090政策’执行多年,存量房市场规模足够大的情况下,市场上有充足的中小户型房源可供选择,而且这些房源多数在中心区,有学位和交通优势,总价可控、单价较低。新增住宅供地继续执行该政策,难以匹配高地价下新房市场的需求。”李宇嘉表示。
易居研究院研究总监严跃进指出,“7090政策”发布年限较长,废除不意味着要全部推翻既有思路,而是做出优化调整。这种调整,既与政策本身有效期到期有关,同时也会结合当前促进改善型需求的方向做出调整。
“近期多地对此类政策做出的调整,通俗而言,就是从供给端鼓励开发建设优质的‘大房子’。这总体上体现了‘人房地钱’的思路,即基于‘人’需求的变化,在‘房’和‘地’上积极做出调整和优化。”严跃进表示。
李宇嘉也认为,这些举措有助于提升房屋品质,可使单位用地的房源价值变得更大,有利于提振房企拿地积极性。
影响:
全国其他城市或会跟进
就该政策调整向市场传递出的信号,分析人士认为,去年以来一线城市出台了不少政策,对此前过热时期的严厉政策进行松动,但主要是针对性需求侧的政策进行调整;而类似住宅户型结构的政策,则是从供给侧展开。
“这意味着供给侧的政策松动,在此前土地限价政策基础上,又增加了新的方向。”严跃进称。
值得一提的是,深圳将取消“7090政策”之际,市场上对于房地产市场政策或进行调整的预期,开始走强。日前有媒体报道,称一线城市非核心区域的限购政策有可能取消,但目前可能还处于研究阶段,另外,融资协调机制正在加紧落地。
对此,一家中型房企管理层表示,楼市持续低迷,也许是政策可能会做出调整的重要前提。
“从我们观察到的情况来看,一季度市场成交并不乐观,企业在资金周转上,面临不小的压力。如果能出台清晰有力的房地产政策,对于稳楼市将产生积极的作用。”上述中型房企管理层说。
另一位TOP10房企管理层向记者表示, 今年一季度市场成交的低迷,是市场去年四季度的延续,这种调整,预计会持续一段时间。但同时应注意到,市场、政策和企业等不同层面,接下来可能会出现一些新的变化和调整。
“从政策方面来看,今年相关部门已出台不少稳楼市政策,如房地产融资协调机制等措施,可以看到政策从指导性政策向操作性政策方向宽松,政策的可执行性与落地性更强,相信这些措施将对市场产生积极影响。从目前情况来看,市场可能会出现缓慢的复苏,但后市走向如何,仍有待进一步观察。”前述大型房企管理层表示。
有业内人士表示,“7090政策”原本是为了遏制高房价,但如今房地产供求和房地产行情均发生了变化,政策也会随着市场的变化而调整,未来新房市场的大户型供应可能会进一步增加。除了深圳之外,全国其他重点城市可能也会逐步放开“7090政策”。
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