现房销售,真的要来了?
最近,越来越多的城市加入现房销售试点。
8月28日,成都市住房和城乡建设局印发《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》,明确支持成都的商品房现房销售。
此前,安徽省会合肥刚刚宣布加码现房销售试点的消息 。在此之前的今年2月,河南省会郑州就被定为全省现房销售的试点城市。
值得注意的是,并非每一个省份都选择省会作为现房销售试点,最近,部分小城市也加入了试点的范围,山西省近期就将省内普通地级市晋城作为现房销售的试点。
多个城市试点
与其他省份推进现房销售的城市不同的是,山西选择省内普通地级市晋城作为试点,而不是省会太原。
![晋城街景 图/图虫创意](https://i.nh5.com/images/2023/09/02/143905891.jpg)
晋城位于山西省东南部,常住人口218.9万人,2022年GDP为2305.4亿元,在整个山西省位列第四。
晋城下辖1个市辖区、4个县、1个市和一个省级高新技术开发区,全城范围内,市区和开发区的房价较高。
根据安居客的数据,晋城2023年6月新房均价7160元/平方米,环比下降0.14%,同比下降1.23%。从近年来的房价来看,晋城新房价格连续多年震荡,但涨跌幅度都不大,至2023年,基本上处于横盘的状态。相关数据统计,2023年上半年晋城销售的住宅数量约3400套。
“山西之所以将晋城作为现房销售试点城市,可能由于近年来晋城市发生了一些楼盘烂尾和严重逾期交房事件,开展现房销售对于提振当地市场信心具有一定作用。另外,和其他城市比晋城体量较小,试点难度也小。”有当地房产行业从业者分析。
晋城当地知名的房地产商太行置业,今年4月就被晋城市中级人民法院裁定进入破产重整程序。
目前,太行置业旗下的公园上城二期、公园里爱巢、水杉爱巢等多个项目,处于严重延期交房或停工状态。同样,晋城当地地产商山西汇邦房地产开发有限公司的部分项目,也处于延期交房或停工状态。
此外,在上述晋城地产从业人士看来,目前晋城地产市场整体低迷、现房数量较多可能是将其作为试点的另一大原因。他说,“比如期房建成3年还没卖完,就变成现房销售了。现在不少类似晋城的中小城市,都出现了这样的情况。”
中国新闻周刊查阅晋城多个本地楼盘的宣传标语,“即买即住”、“即买即装修”成为不少楼盘卖点。
2022年6月,晋城市政府印发《关于促进房地产业良性循环和健康发展的实施意见》提到,“各县(市、区)人民政府组建防范化解房地产企业风险工作专班,加强商品房预售资金监管,保障预售资金可以足额支付总包单位所垫资金;积极探索信托机构、国有企业等主体承债式收购模式,全盘接受房地产项目的股权和管理权,重新盘活项目,确保项目及时交付。”
在同策研究总监宋红卫看来,部分城市推出现房销售,与保交楼压力相关,各地或希望通过现房销售的政策调整,应对停工项目难以推进问题,以及防范未来的潜在风险。
事实上,今年2月,河南郑州开始试点现房销售制。2022年,郑州一度深受楼盘停工问题困扰。当年 9月,郑州提出“大干30天,确保全市停工楼盘全面复工”的保交楼专项行动实施方案。全面实现现房销售,被不少业内人士视作当地房地产市场走出“泥潭”的希望。
仍有难点
2023年1月,全国住房和城乡建设工作会议召开。会议明确要求促进转型,有条件的地方可以进行现房销售。由此,不少业内人士认为,推进现房销售的改革号角已经吹响。
但现房销售依然面临挑战,在不少业内人士看来,开发企业面临长周期开发和资金压力成为重要制约因素。此外,过去不少开发商实行“高杠杆、高周转”发展模式,现房销售推广的难度相对较大。
早在2019年成都就进行过现房销售试点,并推出了15宗现房销售地块。
然而到了今年,整个成都的现房销售比例仍然较低。据乐居发布的2023年成都现房调查报告,成都市现房销售占比不足6%。
2021年成都范围内一共颁发了1419张销售许可证(预售 现售),其中现房仅有67张,占比4.84%。2022年成都范围内一共颁发了1252张销售许可证,其中现房仅有57张,占比5.8%。
截至2023年4月18日,2023年成都范围内一共颁发了428张销售许可证,其中现房仅有23张,占比5.86%。
值得注意的是,按照市场正常规律,期房将购房款提前支付给开发商,大大减轻了开发商的负担,而现房的认购风险较小,所以一般情况下,期房售价低于现房。
但让人不解的是,目前现房的均价反而比期房便宜。比如 2022年,根据上海易居房地产研究院数据,全国现房的均价为 8326 元/平方米,期房的均价为10486 元/平方米,两者价差 2100元/平方米。
在广东住房政策研究中心研究员李宇嘉看来,现在市场上销售的现房,主要分三种情况,一是一些楼盘卖得慢、卖不动,而工期在推进,慢慢就变成了现房,比如很多楼盘的尾盘或最后一期;二是前几年地价较高,开发商不想降价出售,不得不以时间换空间,一套一套卖,“熬”成了现房;三是部分深耕本地的房企,资金链相对不紧张,项目不多,不愿意降价,也变成了现房。
上述晋城地产行业人士同样坦言,晋城前几年市场行情好的时候,现房数量远远少于现在。他说,“开发商当然希望预售尽快回笼资金,‘拖’成现房的房子和真正现房销售的模式还有一定距离。”
“折中”模式
近日,西安一楼盘推出“先交付后还贷”的购房活动,引发热议。
该项目名为中粮天悦楼盘,位于陕西省西安市高陵区,由西安朝悦房地产开发有限公司开发。
公开资料显示,该项目占地约245亩,面积区间为92.85~112.05平方米,精装修交付,西安市商品住房销售价格公示信息显示,楼盘均价为14475元/平方米。
该项目置业顾问告诉中国新闻周刊,如果是本人购买的首套住宅,首付比例是20%,小户型最低首付款仅需大约22万,客户可以先交首付,等交房时再办理按揭手续,并开始还贷款。
据该楼盘的宣传,目前该楼盘计划在2025年4月、9月交房,距离交付不足两年。
事实上,一般大城市的房产预售制,都是付完首付款后直接贷款,而走完这一流程,才能办理新房备案,随即开始还贷款。在这一过程中,房产始终处于未交付状态。
但一旦楼盘出现烂尾情况,购房者不但无法入住,在损失了首付款的同时还不得不向银行按时还月供,承受房屋贷款的利息,而一旦停贷,又会造成自身的征信受损。
李宇嘉分析,之所以会出现“先交付后还贷”的情况,主要原因在于如今购房者对楼盘能否顺利交付有部分不确定性。李宇嘉认为,这种销售模式可以分摊购房者自身承受的风险,也显示开发商确保交付的承诺,提升购房者信心。
今年7月,国内大型地产商碧桂园集团同样推出新的购房模式,其宣布,在全国范围内推行“准现房销售模式”,即购房者只需支付10%左右的楼款,就可以锁定心仪的房源,等到项目完工后再支付剩余的90%尾款。
事实上,类似销售模式在香港广为存在。在欧美,房地产预售制同样广为存在,但不同于国内,其分批还款的模式更接近西安中粮天悦楼盘的“先交付后还贷”,即先交定金预定或交首付款,等楼盘完工再交剩下的购房款,购房者可以选择全款,或者贷款交付剩余款项。
在不少业内人士看来,在当前房产市场形势下,100%现房销售有一定难度,但期房采取类似“折中”的办法,某种程度上不失为一种既降低购房者风险,又提振购房者信心的尝试。
作者:赵越
布林肯先后见到秦刚、王毅,可总结的这几组数字……
来源:新民晚报“期望此次会面能推动中美关系重回两国元首去年在巴厘岛会晤时达成的共识。”文|海上客美国国务卿布林肯终于在6月18日实现访华。接着,他先后于18日、19日见到秦刚、王毅。中国外交部部长助理华春莹当天在社交媒体平台上传了中国国务委员兼外交部长秦刚与布林肯的握手照。华春莹还写道,“期望此次会面能推动中美关系重回两国元首去年在巴厘岛会晤时达成的共识。”新浪新闻综合2023-06-22 23:19:530000外汇局公布最新外储数据,连续11个月增持黄金
导读:外汇储备规模下降450亿美元,黄金储备环比上升84万盎司。作者|第一财经杜川国家外汇管理局10月7日发布的统计数据显示,截至2023年9月末,我国外汇储备规模为31151亿美元,较8月末下降450亿美元,降幅为1.42%。第一财经2023-10-09 11:03:010000宜家未来3年在华投资63亿元,推行低价策略
值得注意的是,近几年不少实体零售店在不断关闭,零售业面临挑战。低价策略正成为不少零售商的发展方向。4月16日,宜家中国高级副总裁弗朗索瓦·勃朗特表示,宜家中国未来3年拟投资63亿元,其中不仅包括持续性地价格投资,也会聚焦全渠道的整合与优化等方面,以提升宜家的可触达性。0000足协新领导班子集体亮相:抓好青训,绝不再出奇葩政策
中国足协主席宋凯谈论中国足球。澎湃新闻记者宋承良摄(00:44)22日,在中青赛U15决赛第二回合的比赛在山东潍坊举行期间,足协主席宋凯、副主席许基仁和秘书长袁永清一起亮相。新一届足协领导班子选择在青少年足球赛事上首次集体亮相,表达了对于青少年足球的重视,用宋凯的话来说,“中国足协要把青训作为头等大事来抓。”搞好青训,绝不搞形式主义澎湃新闻2023-10-23 08:25:290000刘冬顺任长江水利委员会党组书记 马建华不再担任
来源:中国经济网中国经济网北京9月27日综合报道据水利部长江水利委员会官方网站消息,2023年9月27日下午,受中央组织部领导委派,中央组织部有关干部局同志出席长江水利委员会领导干部会议,宣布中央决定:刘冬顺同志任长江水利委员会党组书记,免去马建华同志的长江水利委员会党组书记职务。新浪新闻综合2023-09-27 23:39:210000