李宇嘉:要建立“房屋养老金”制度,钱从哪来?
中新经纬7月1日电 题:要建立“房屋养老金”制度,钱从哪来?
作者 李宇嘉 广东住房政策研究中心首席研究员
房屋养老金来了。
6月26日,住建部部长在和中国银行党委书记交流中,指出要探索建立“房屋养老金制度”,为房屋提供全生命周期安全保障。
近几年来房地产行业主题是“防风险”,而这个风险,不仅是“房企暴雷”的风险,还有存量房的各类安全风险。国家对“房屋养老金”即公共维修基金的重视程度越来越高。在推进落实过程中还存在哪些问题?
既然有公共维修基金,为啥还要房屋养老金?
当前,公共维修基金面临的一个主要问题是“钱不够”。一个层面的意思是“应缴未缴”或“未足额缴纳”。
今年全国两会期间,全国人大代表,南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高讲了一组数据:南京有约30%的房屋未归集维修资金,已归集维修资金且当前有结余的老旧小区,有28%的小区余额低于10万元,资金明显不够。
“钱不够”另一层意思是,按照原来归集模式,即便足额缴纳,也不够房子后续养老。
对于房子交付后的养护,政策规定足够重视:小修小补、日常维护,有物业管理费(保修、保养、保洁);需要大修理,比如外墙防水损坏造成严重渗透,外墙有大面积脱落危险,楼梯出现故障危及人身安全等,都要动用维修基金。
但恰恰房子平时保养,是不到位的。最典型的就是很多小区,物业管理费多年以来都很低,而不管物料还是人工,物业运营维护支出则不断上升。越是楼龄长的小区,物管公司劣币驱逐良币现象越明显,在社区治理缺失情况下,公共部分不被关注,导致了“公地悲剧”,即公共区域迅速恶化。
这在老旧小区上体现很明显。近年来,各地都在积极推进老旧小区改造,其出发点是“谁投资、谁受益”,但由于公共区域短板太大,业主没有付费习惯,都在等财政、管线单位花钱改造,资金无法平衡。根源就在于,要补的太多,公共维修基金根本不够。
不仅是老旧小区,一些本世纪以来新建的房子,也出现了未老先衰,设施设备使用寿命下降。
能否流转是判断资产价值的关键
当前,我们已告别大规模建设的“有没有”时代,到了存量维护保养的“好不好”时代。一方面,百姓对更美好的居住体验有了更高的要求;更重要的是,能否流转是判断一项资产是否具有价值的关键。存量房能不能流转、使用起来,是房地产市场能否稳定的关键。
房子遍地的情况下,维护的好才有流转,相反就没有流通价值,慢慢就陷入了“阴跌”的过程。现在,二手房挂牌量很大,难卖的就是那些“高龄房子”,根源就在于这些房子没有得到很好的维护。中国城镇存量住房约500亿平方米,其中约300亿平方米为上世纪建设,开始进入“中老年”阶段,本世纪以来建设的200亿平方米左右的房屋,部分楼龄也超过20年。
如果得不到维护,很多房屋流通的价值就在慢慢地消失,这个损失就大了。目前,中国存量住房价值超过400万亿人民币,达到历史最高值,相当于GDP的4倍。房地产直接关联40%的银行贷款,以不动产作为抵押或现金流依赖地产的金融资产,规模就更大了。
因此,建立“房屋养老金制度”,为房屋提供全生命周期安全保障,本质上也有助于控制房价下跌,防范系统性风险。上升到这样的高度看,建立房屋养老金是非常专业的一件大事,要像个人养老金一样,需要类似社保基金理事会这样的专业机构去运营,才能做好这项工程。
未来,公共维修基金迫切需要进一步升级到房屋养老金制度。
房屋养老金制度怎么建立?
我建议,就如同个人养老金制度由“三支柱”、个人与公共账户构成一样,房屋养老金制度也应该由几个支柱构成,也要有个人和公共账户。第一支柱就是公共维修基金,由全体业主在购买新房时归集和共同所有,进入个人账户。“应归未归”或未足额归集,要查缺补漏、追溯补齐。
第二支柱类似企业年金,比如一定比例土地出让金、财政奖补,公共维修资金增值收益,公积金增值收益等,这些进入公共账户。住宅公共维修基金要褪去行政强干预导致的管理和使用僵化,在确保足额缴纳、确保资金池水位充足前提下,要基于“增值性、收益性、安全性”的综合考量,借鉴社保基金管理模式,委托专业机构投资打理,实现保值增值。
第三支柱,就应该是商业性质房屋养老金,包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。房屋综合安全保险由开发商代全体业主(新房项目)或全体业主集体投保。房屋安全保险的作用,一方面是推进常态化的房屋体检和安全动态监测,避免未老先衰、设施设备提前退化。
另一方面,在房屋出现突发性大修时,能确保临时安置、加固排险和赔偿等大额费用的支出到位。在制度层面建立养老金制度,房屋投了安全保险,加强对住宅小区的定期体检,就会对前端的物业管理形成督促,日常的小修小补要及时到位。
此外,不同于增量时代的投钱建设,存量时代需要建成的物业持续产生现金流。小区和社区公共空间很多,既包括商铺、房屋出租、停车场、广告牌、会所、体育设施等,必须要有盘活经营、出让经营权的思路。当下,老旧小区改造如火如荼,可以挖掘出很多可以盈利的空间。
万物云蝶城模式,愿景集团的劲松模式等,都是有益的探索。当然这需要自上而下的政策推动,需要基于广泛实践探索出可推广的模式,需要建立起激励相容的机制,需要基层干部群众积极动员和参与,更需要让每一个业主从内心认识到,建立房屋养老金,这是自己的事情,有利于房子保值增值,也有利于我们未来的生活和养老。(中新经纬APP)
责任编辑:刘光博
公安系统内的纪检“内鬼”,退休8年后被查
撰文|李岩辽宁省纪委监委10月14日消息,辽宁省公安厅原党委委员、纪委书记、督察长孙成伟涉嫌严重违纪违法,目前正接受辽宁省纪委监委纪律审查和监察调查。此外,还有两名纪检“内鬼”被查的消息同日公布。公安系统纪检“内鬼”简历显示,孙成伟,男,汉族,1955年6月出生,1972年12月参加工作,1977年2月加入中国共产党,大专学历。孙成伟长期在辽宁省公安系统工作。北京青年报2023-10-14 19:31:140000西藏、浙江、吉林三省份相继迎来新任省级党委副书记
西藏、浙江、吉林三省份近期相继迎来新任省级党委副书记。澎湃新闻记者10月11日查询发现,中国共产党西藏自治区委员会官网“领导介绍”栏目更新信息显示,刘江已经担任西藏自治区党委副书记、政法委书记。0000当一所中学的老师开始弹性上下班
压力还是存在,但这个制度的意义在于,在应对压力时,给予了老师“松一口气”的选择。▼全文4335字阅读约12分钟对杭州四季青中学的92名老师来说,“迟到早退”不再是个问题。在确保正常教学活动的前提下,老师们被允许每周用两个晚自修的时间换“迟到早退”的“双减假”,一个月拥有半天“亲情假”,工作日有应急的“零星假”。新京报2023-03-24 09:34:530000吴燕生、刘石泉、王长青被撤销全国政协委员资格
据央视新闻联播报道,12月27日,政协第十四届全国委员会第十二次主席会议在北京召开。会议审议通过了关于撤销吴燕生、刘石泉、王长青政协第十四届全国委员会委员资格的决定,提请第五次常委会会议追认。王沪宁主持召开全国政协主席会议政协第十四届全国委员会第十二次主席会议27日在北京召开。中共中央政治局常委、全国政协主席王沪宁主持并讲话。0000车主注意!国内成品油价或年内第三涨
中新经纬3月4日电(陈俊明)4日24时,国内成品油新一轮调价窗口将开启。机构普遍预计,本次成品油零售限价调整将出现上涨。本轮计价周期内,国际原油价格整体上扬。截至3月1日收盘,纽约商品交易所4月交货的轻质原油期货价格收于每桶79.97美元,涨幅为2.19%;5月交货的伦敦布伦特原油期货价格收于每桶83.55美元,涨幅为2.0%。0000